西樵6盘全扫描!还有9字头!首付30万起随便挑
摊开佛山地理版图,在环主城区较近的不限购区域中,有一处地方的房价还保持在1.2-1.3万/平左右,个别盘还有9字头。
没错,正是西樵。
西樵城区商品房极少,多以自建房、村屋为主。目前,新盘主要集中在城区北侧的新城板块、听音湖片区以及西樵西岸。
功夫君此轮率先走访新城板块和听音湖片区5个新盘,归纳出几条特点:
1.5万/平是此地楼价的分水岭,超出者甚少。
大部分楼盘备案价定在9500元/平,个别盘过万,装修款多在3500-4500元/平之间,毛坯盘屈指可数。
面积段偏大,三房单位几乎都在100平以上,户型实用率普遍偏高,开间大。
悦珑湖
单价不超1.5万/平 装修全款打9折
该盘位于新城板块,南侧紧挨国瑞去年拿下的9字头地块,一期卖的是毛坯,已交楼入住,二手放盘价在1.25万/平左右,自住者居多。
项目在售二期最后3栋住宅,户型包括108-139平,带装修均价1.35万/平,最高不超1.5万/平,其中小户型单价稍高,大户型稍低。
“你要是转一圈会发现,这个板块几乎没有楼盘超过1.5万/平,太高根本卖不动。”销售说。
▲三盛颐景园与悦珑湖相隔一座龙湾大桥
与悦珑湖一桥之隔的老盘三盛颐景园目前剩余大户型在售,面积段都在145平以上,毛坯均价1.2万/平。
而周边在售同面积产品的其他新盘,售价也都要比悦珑湖低一点,后面会陆续提到。
截至目前,悦珑湖二期的楼体早就盖好,只剩下内部装修还在进行,结合销售说辞,功夫君感受得到:项目并不着急卖。
▲悦珑湖高层可望北江
“楼盘其实早就盖完了,就差装修还没全部做好,我们也不打广告,有人买就买,没人买就放着。”销售表示,二期最晚明年6月交楼。
17栋是二期的楼王单位,总高32层,超过21层可以望北江,带装修售价在1.29-1.49万/平,底层最便宜,顶楼最贵,功夫君以一套26楼108平为例算了一笔账:
毛坯总额 | 102.9万 | 装修总额 | 50.7万 |
毛坯三成 | 30.9万 | 装修可贷 | 32.5万 |
装修三成 | 9.7万 | ||
剩余全款 | 18.2万 | ||
首付合计:30.9+9.7+18.2=58.8万 |
有点复杂对不对?功夫君来解释一下,该盘备案价限死9500元/平,装修单价在3500-4500元/平之间,每一层都不同。
▲108㎡交标样板房
其中,装修款中只有3000元/平可以贷款,余下部分只能自掏腰包。因此上述单位装修单价为4680元/平,有1680元/平需要一次性付清。
“所以,装修款如果你能全部一次性给,装修部分就能再打个9折。”销售说。
江山一品
45万首付 实用率不错
项目由富丰集团开发,主打二期12/13座,面积涵盖107-170平,楼高26层,2梯3户设计,预计2019年下半年交楼。
▲项目外立面
价格方面,带装修双合同,均价约1.2-1.3万/平,其中装修部分约3000元/平,只能做四成首付。以一套108平单位为例,贷款情况如下:
装修总额 | 32万 | 装修四成 | 13万 |
毛坯总额 | 105万 | 毛坯三成 | 32万 |
首付合计45万,月供前5年8千,5年后4千 |
走进小区,园林郁郁葱葱,环境不错,可见一期楼座已有不少单位入住,在售的12及13座整体楼栋已建好,但尚未拆除排栅。
样板间方面,目前开放了107平的交标板房及133平的精装板房。
其中,107平板房整体布局方正,客厅开间达4.3米,阳台也较为宽敞,厨房三件套为美的,带进深约2米的生活阳台。卧室方面,三个房间面积可观,飘台均已打掉。
▲107平客厅
▲107平主卧
133平板房则更为通透,阳台可望北江,但视野有限,厨房呈双线布局,连通生活阳台面积不小,可将厨房进行延伸设计。
▲133平客厅
▲133平厨房
房间方面,位置十分宽松,两个次卧放下1.5米床后仍有不少空间。
▲133平主卧
总的来说,江山一品产品实用率不错,交标质量OK,部分户型可望江。
美中不足的是,楼距较近,视觉上略为压抑,且产权缩水,楼龄仅剩44年。此外,项目周边缺少生活配套,购物还需外出到主城区。
东建锦绣龙湾
主打改善户型 月供压力较大
在踩盘的过程中,功夫君从不同销售的口中得知,该盘进驻西樵已有多年,江滨花园、滨城龙湾、锦绣龙湾等多个组团沿着北江西岸延伸。目前,在售的组团与江山一品拥有相同的投资商,为蒙娜丽莎及科明达共同投资。
▲项目沙盘
目前,该盘在售41/43座,其中,41座为2梯5户设计,106/113平户型已售完,剩余138/139/168平;43座为2梯3户设计,在售125/157/141平,除了125平为三房,其余均为四房。
▲41座户型图
▲43座户型图
价格方面,整体均价约1.3-1.4万/平,带装修双合同,其中装修单价约4400元/平,以一套125平单位为例,贷款情况如下:
装修总额 | 55万 | 装修三成 | 17万 |
毛坯总额 | 120万 | 毛坯三成 | 36万 |
首付合计53万,月供前5年1万,5年后6千 |
总的来说,该盘由于剩余产品均为改善户型,虽首付门槛不高,但前五年月供压力较大。
据观察,该盘组团很大,颇有自成一体的风范,生活配套主要依赖外部底商。
聚兴花园
片区内唯一单合同 30万可上车
聚兴花园位于西樵山东侧的樵晖新城内,樵晖新城是一个大型住宅集聚区,东面临江,目前共有13个新老楼盘在此,生活氛围浓厚。
▲项目沙盘
据了解,项目在售64座洋房,2梯4户,楼高25层,面积涵盖102/104/111/123平,为毛坯交楼。
价格方面,单合同,0.95-1万/平,可谓片区最低。案场也用巨大展板贴出了一口价单位,多为低层及高层单位。以102单位为例,贷款情况如下:
毛坯总额 | 100万 | 三成首付 | 30万 |
20年月供 | 4900元 | 30年月供 | 4100元 |
▲一口价单位
参观样板间,102平户型客厅开间达3.9米,阳台进深约2米,分外宽敞;厨房开间达2.8米,一旁生活阳台可做扩展。
▲102平客厅
▲厨房
房间方面,采光充足,实用面积颇高,主人房有预留衣帽间位置,整体无硬伤。
▲主卧
该盘最大的亮点是:总价低,门槛低,让人颇为心动。
但值得注意的是,聚兴花园产权已缩水26年,剩余44年。此外,项目位于樵晖新城较为深入位置,周边配套仅有底层商铺商,购物还需前往城区。
▲樵晖新城大门
恒大御湖湾
听音湖旁 装修款一年付清
最后一站,功夫君来到了听音湖板块,目前板块内住宅项目仅剩一盘:恒大御湖湾。
据销售介绍,项目分为两个组团。其中组团一高层单位已售完,剩余部分大面积叠墅;组团二在售32/33座,29-31座待售,还有49-60座叠墅产品后期推出。
▲32座户型图
面积段方面,主打122/129/142平,122/129平为三房,142平为四房,全部户型均为南向朝花园设计,部分北向房间高层可望听音湖,预计明年下半年交楼
价格方面,带装修双合同,单价约1.3-1.4万/平,装修单价约3000元/平,装修部分需分三期给清,第一年压力较大。以一套122平单位为例:
毛坯总额 | 100万 | 毛坯三成 | 30万 |
装修总额 | 签约 第一期 | 半年 第二期 | 一年后 第三期 |
53万 | 16万 | 16万 | 20万 |
购房首年合计83万,月供30年约4千 |
样板间方面,122平户型客厅连通阳台,但无其他窗户,整体光线不足;厨房呈狭长型,带小型生活阳台,房间布局较为分散,动静分区不明显。
▲122平客厅
▲122平厨房
129平户型为传统布局,动静分区明确,厨房方正,超大主卧可设计衣帽间。142平户型客厅开间更为宽敞,双阳台设计,采光良好,四个房间方面,书房最小,约为主卧的一半面积,但仍可放下小床。
总的来说,该盘户型实用率中规中矩,只有122/142平部分房间可看湖。
生活配套方面,听音湖片区目前还较为欠缺,但项目将在一二组团北侧,也就是目前销售中心的位置,新建一个5层大型购物中心,未来将是片区配套强有力的补充。
最后看看
听音湖一号+观山上岛
听音湖一号公馆目前在售30-70平的商业公寓,带装修均价1.5万/平。
观山上岛主要在售大户型叠墅,面积段都在230平以上,毛坯售价1.1-1.5万/平,由于产品特殊,在此不做太多描述。
一点小结
一位对比过西樵与南庄的购房者是这样看待西樵楼市的:
①相对高明来说,西樵的地理位置和环境更加优越,价格比罗村低很多,没名额可以考虑。
②西樵目前还没有被外地投资客大范围炒作,购房者大多数还是以本地人和自住需求者为主,房价能维持在现有水平,还能接受。
③早些年西樵都是本地中小开发商,连定价都难。后来中海、恒大进入,房价有一小波涨幅,以后发展文旅小镇,还是有前途的。
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